配资好评股票配资门户 房地产交易及产权过户的法律规范

广义的房地产交易是指房地产所有权或使用权的买卖、租赁、抵押等行为。狭义的房地产交易仅指房地产的买卖配资好评股票配资门户，即房地产的所有权从甲方转移到乙方的过程。

房地产是价值较大的不动产，涉及房地产的交易金额通常较大。房地产交易涉及产权转移、合同签订、税费缴纳等多个环节，过程较为复杂。

房地产交易受到政府政策的影响，如土地政策、金融政策、税费政策等等，每年都可能有所变化，所以，房地产交易及过户的流程和规定也时而有所变化。因此，有房地产交易需求的人们应该了解相关的法律规定和地方的政策。

一、房地产赠与过户

房地产赠与，是指赠与人无偿将自己的房地产转让给受赠人，受赠人表示接受的一种行为。赠与的实质是房地产的财产所有权的转移。

赠与合同成立后，须将赠与的房地产过户给受赠人。只有把赠与的房地产变更为受赠人后，赠与行为才算最后完成。只有赠与的意思表示，没有完成赠与财产的所有权变更，原则上赠与没有发生法律效力。

从法律角度讲，赠与属于单务法律行为，只要所有权人将赠与财产交付给受赠人就完成了赠与。但房地产赠与有所不同，根据国家的行政法规，赠与人向受赠人赠与房地产，需先办理赠与公证，确保赠与行为的真实性和合法性。

在房地产赠与中，办理赠与公证是必要的前提，赠与公证完成后，受赠人才可以凭借赠与公证书等相关材料办理房地产过户手续。

受赠人取得赠与公证文件后，要携带公证文件前往税务机关交纳相关的税费。赠与房产的受赠人过户时免征个人所得税，但需缴纳契税、公证费等费用。这些费用根据房产的价值和房产所在地区的具体政策而有所不同。

需要注意的是，受赠房产时不交纳所得税，但将来想要出售时，税务机关需要征收的税费较高。受赠房产出售时征收的税费按出售时的市场价值，扣除接受赠与前赠与人取得房产的原值，对增值价值部分征收个人所得税及相关的契税。

另外，赠与房产过户，需要赠与人与受赠与人共同携带身份证、房产证（不动产登记证）、赠与合同等材料前往不动产登记中心，经审查合格后才可办理过户登记。如果赠与人已经去世，要提供死者的身份证明、死亡证明及赠与公证书等文件。

二、买卖过户

买卖过户是指买卖双方通过签订房屋买卖合同，将房屋产权从卖方转移到买方名下。

1. 合同签订：签订房屋买卖合同，是买卖过户的必要程序。买卖双方应就房屋价格、付款方式、交付时间等达成一致，并签订正式的房屋买卖合同。合同应明确双方的权利和义务，违约责任等条款。目前，多地的不动产登记中都使用制式买卖合同，所以，房屋买卖时，买卖双方应到不动产登记部门索取制式合同填写齐全后，才可以被认可。

2. 网上签约备案：国内多地为了防止一房多卖引发纠纷，要求房屋买卖双方签订买卖合同后，到不动产部门的管理系统中进行网上签约备案，这是确保交易合法性和透明度的重要环节。如果房主想一房多卖，先登记的房屋买卖受法律保护，而后登记的房屋买卖无法通过审查。

3. 税费缴纳：房屋买卖过户要根据房屋情况和当地政策，缴纳契税、个人所得税等相关税费。税费的具体金额和计算方式需咨询当地税务部门，这是许多地方防止偷逃税费而规定的地方政策。各地税务部门有一套计算税收的房屋价格体系，如果买卖合同约定的交易价格低于税务部门的价格体系，税务机关会按当地的价格标准计算缴纳税费率。如果房产证取得满5年且为出售人唯一住房的，出售方可以免征个人所得税。

4. 过户登记：买卖双方须携带身份证、房产证、买卖合同等材料，前往房屋所在地的不动产登记中心办理过户登记。经登记机关审核无误后，由买受人领取新的房产证或不动产登记证。

如果房屋买卖的房屋存在抵押贷款未能清偿，买卖双方须清偿贷款并办理解除抵押登记后，才能办理过户。只有一种例外，抵押银行出具书面文件，同意抵押贷款房屋出售并对抵押贷款办理重新登记或解除抵押登记时，不动产登记机关才会为买双方办理过户手续。

三、继承过户

继承过户是产权人去世后，其房产由法定继承人或遗嘱继承人继承的过户。有几点注意事项：

1. 继承权公证：法定（遗嘱）继承人需携带产权人（被继承人）的死亡证明、户口本、房屋所有权证（不动产登记证）等材料，先到公证机构办理继承权公证。公证机构会对继承人的身份和继承权进行审查并确认后，并出具继承权公证书。这是继承过户的必要文件。

2. 税费缴纳：法定继承人继承房产免征契税，非法定继承人继承需缴纳契税，还需缴纳登记费、工本费等少量费用。

3. 过户登记：法定（遗嘱）继承人要携带继承权公证书、身份证、房产证等材料，前往不动产登记中心办理过户登记。不动产登记中心对提交的材料进行审核，确认无误后，通知缴纳相关费用，并发放新的不动产权证书。

继承过户容易发生的问题主要有两个方面，一是法定继承可能会突然增加多个继承人的现象，造成这种情况的原因是，被继承人死亡时，有的法定继承人（如父母）仍然在世，他所享有的继承权一般不会被重视。如果法定继承在实际分割继承财产前死亡，他的法定继承人就享有该被继承人应该享有的法定继承份额。这是一种转继承关系。如，有一个独生子女在父母死亡5年后才想办理继承房产过户，却突然多出了分布在国内多个地方的22个转继承人。她费了好长时间，才让这22个转继承人放弃了继承权，把父母的房产过户到自己名下。

二是遗嘱继承纠纷，遗嘱继承一旦发生其他继承人的异议引发了纠纷，则需要解决纠纷之后才能办理房产继承过户。发生遗嘱继承纠纷后，主要涉及的是遗嘱的效力确定。遗嘱继承只有效力没有争议时，才可以办理房产过户。

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